Юридические тонкости

Акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику — это очень важный документ: он подтверждает не только факт передачи квартиры дольщику, но и то, в каком состоянии дольщик получил свое жилье. Но бывает, что дольщик сначала подписывает акт и лишь потом проверяет, а все ли в его новой квартире действительно соответствует условиям договора. Разумеется, в таком случае застройщик, получив претензию, ответит, что дольщик согласился со всем, подписав акт. Но вот полезное решение Верховного суда РФ, которое показывает, что подписанный акт — это еще не полное согласие дольщика с полученным объектом: - женщина купила квартиру в строящемся доме. В договоре долевого участия было сказано: квартира должна быть проектной общей площадью 64,28 кв.м, проектной общей приведённой площадью — 65,83 кв.м. Квартиру сдали, и в передаточном акте фигурировали такие значения площади жилья: общая площадь — 64,3 кв.м, площадь с учётом неотапливаемых помещений — 65,9 кв.м. Покупательница доплатила застройщику з

Особый порядок начисления платы за электричество предусмотрен для т. н. коммунальных квартир: там показания счетчиков учитываются по каждой комнате отдельно, а разница между показаниями общеквартирного и комнатных счетчиков распределяется между всеми жильцами квартиры — в качестве платы за содержание мест общего пользования. Но проблема в том, что многие сособственники (владеющие квартирой на праве долевой собственности) сталкиваются с отказом в применении такого порядка расчета. Плату начисляют только по показаниям общеквартирного счетчика и общую сумму распределяют между всеми сособственниками пропорционально их долям. Но в последнее время стала формироваться судебная практика, которая показывает неверность такого подхода. Например: - жилинспекция вынесла предписание энергокомпании, которая начисляла плату за электроэнергию сособственникам одной квартиры по формуле, которая применяется для коммунальных квартир. Между тем, у сособственников не были выделены комнаты по документам, они

Недавно Верховный суд РФ опубликовал свой обзор рассматриваемого им дела, из которого очевидно следует: покупать квартиру, которую продавец некогда получил в дар от родителей, стало опаснее. Ситуация: родители (пенсионеры) подарили своему взрослому уже сыну свою квартиру и дом. Договор был оформлен у нотариуса, по всем правилам. Из подаренной квартиры родители переехали в квартиру сына, которую тот пообещал переоформить на них. Но прошло несколько лет, а вся недвижимость так и оставалась собственностью сына. И вскоре он поставил родителей перед фактом: он продает ту квартиру, где они жили. Родители возмутились: это было их единственное жилье, переезжать им некуда. И они обратились в суд, требуя признать договор дарения квартиры недействительным, поскольку сын не выполнил то условие, на котором заключалась эта сделка (не переоформил свою квартиру в их собственность). Разумеется, сначала суд им отказал: никаких условий в договоре дарения квартиры не было (да и не могло быть, т. к. иначе

Коммунальные организации довольно часто включают в свои квитанции задолженности, которые числятся за собственником квартиры, но при этом не взыскивают их в суде, поскольку срок исковой давности (3 года) уже истек. Если же собственник обратится по поводу исключения старых задолженностей из квитанций, ему отказывают: формально, по закону обязательство по оплате ЖКУ не прекращается с истечением срока исковой давности — значит, должник может погасить долг. Но судебная практика сейчас показывает, что подобное поведение коммунальных организаций признают неправомерным. Показательный пример: - по жалобе собственника квартиры жилинспекция вынесла в адрес Фонда капремонта предписание об исключении из квитанций гражданина задолженности по взносам на капремонт за период, который превышает 3-летний срок исковой давности. Фонд не согласился и обжаловал предписание в суде — но безуспешно. Вплоть до Верховного суда РФ судебные инстанции подтвердили, что Фонд нарушил правила ГК РФ о стабильности гражд

Многим известно, что есть правило о сроке исковой давности, и по истечении этого срока сделку по продаже недвижимости оспорить в суде уже не удастся. Но, увы, не всегда это работает. В судебной практике есть примеры того, как покупателя лишали квартиры спустя много лет после заключения сделки — когда срок исковой давности, казалось бы, давно уже истек. А причина тому — признание этой квартиры вещественным доказательством. Поясню на свежем примере: - женщина купила квартиру у некоего гражданина. Тот получил ее в собственность совсем недавно, по договору купли-продажи (прошел буквально месяц после покупки) и уже решил перепродать. Продавец показал покупательнице предыдущего собственника по видеосвязи и они оба убедили ее в том, что ничего подозрительного здесь нет, сделка между ними произошла по взаимному согласию. Имелась и расписка о получении денежных средств прежним собственником. В итоге женщина согласилась на сделку: продавец прошел медосвидетельствование, был законным собственник

Управляющая компания не вправе взимать с собственников квартир плату в полном размере, а при этом работу свою выполнять некачественно. Действующие Правила предоставления коммунальных услуг (ПП РФ от 06.05.2011 № 354) предусматривают необходимость перерасчета платы за услуги управляющей компании, если они оказаны некачественно. Вот только далеко не всегда собственникам удается добиться этого перерасчета — а причиной тому является неверное оформление документов. Так, многие люди уверены, что если сделать фотографию неубранной лестничной площадки или не расчищенного от снега двора и приложить ее к заявлению, этого будет достаточно для того, чтобы не платить управляющей компании за соответствующую услугу. А впоследствии суд взыскивает с них задолженность, не взирая на возражения по поводу не оказанных фактически услуг. Дело в том, что есть нормативно установленный порядок перерасчета платы за коммунальные услуги, которые были оказаны некачественно — и в случае его несоблюдения даже суд от

Квартира куплена, вещи завезены, новоселье отмечено — как вдруг поступает иск от совершенно незнакомого человека, который требует вернуть ему эту квартиру. С такой ситуацией может столкнуться человек, купивший жилье на вторичном рынке, и вот свежий пример из практики Верховного суда РФ. Человек купил квартиру: документы у продавца были в полном порядке, сомнений ничто не вызывало. Но проблема прилетела оттуда, где ее совсем не ожидали: претензию на квартиру заявила бывшая супруга предыдущего собственника недвижимости. Эта квартира была куплена семейной парой, но когда муж с женой развелись, муж поспешил избавиться от жилья: он заложил квартиру по договору займа, а затем передал в собственность своему кредитору в счет погашения долга. Разумеется, никакого согласия от бывшей супруги на это получено не было, тогда как по закону она имела право на 1/2 в праве собственности на квартиру. Новый собственник вскоре продал квартиру — и вот тот покупатель как раз столкнулся с проблемой в виде тр

Отсутствие акта согласования или иного документа, подтверждающего, что замена батареи производилась с ведома управляющей компании, может дорого обойтись собственнику квартиры. Второй КСОЮ недавно подтвердил отказ нижестоящих инстанций взыскать с управляющей компании почти 700 тыс. рублей в пользу собственника квартиры, которые он потратил на компенсацию соседям стоимости ремонта после прорыва батареи. Собственник ссылался на то, что радиатор не имел отключающих устройств (значит, был общедомовым имуществом), что управляющая компания была в курсе замены и что радиатор был установлен не по проекту дома, однако никаких замечаний с ее стороны не было. Тем не менее, суд не принял во внимание эти доводы, а учел заключение экспертизы, где говорилось, что причиной прорыва стала малая толщина стенок секций (производственный дефект). Поскольку батарея была установлена собственником квартиры, вину в причинении ущерба признали за ним — и, соответственно, отказали во взыскании с управляющей компан

Вторичное жилье — это всегда жилье с историей, и перед покупкой обязательно нужно удостовериться в том, что эта история надежная. И особого внимания в этой связи заслуживает т. н. «перепродаваемое жилье» — когда человек купил квартиру и через непродолжительное время уже выставил ее на продажу. Причины тому могут быть разные — в т.ч. вполне безобидные (флиппинг, например — когда жилье специально выкупается под ремонт, а затем, в улучшенном виде, перепродается по более высокой цене). Но главное — не доверять словам, а проверять конкретные факты: кто были предыдущие собственники такой квартиры, не были ли они участниками судебных разбирательств по поводу этого жилья, не стали ли они банкротами вскоре после продажи этой квартиры. Судебная практика показывает, что покупателю квартиры могут аукнуться проблемы не только того продавца, с которым он непосредственно заключал сделку, но и других собственников из цепочки предыдущих перепродаж этой квартиры. Поэтому, если вы видите, что ваш продав

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверять правоустанавливающие документы продавца (на основании которых он стал собственником этой недвижимости). Если выясняется, что продавец получил квартиру по договору дарения, обязательно запрашиваем этот договор — и проверяем его по трем основным пунктам: 1) Является ли представленный текст договора оригинальным (который направлялся в Росреестр для госрегистрации перехода права собственности). Если договор был заключен до 29 июня 2022 г., на нем должен быть синий штамп с регистрационной надписью Росреестра (Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. № 449-ФЗ). После этой даты штамп не проставляют — так что для проверки подлинности нужно запросить у продавца либо электронный образ договора из Росреестра (с файлом электронной подписи), либо бумажную копию электронного образа договора с печатью кадастровой палаты. Также учитываем, что с 13 января 2025 г. все договоры дарения недвижимости между гражданами подлежат нотариальн