Мысли риелтора

Сегодня поговорим про аренду.  Продолжаю мониторинг рынка аренды. Посмотрите, что происходит — количество свободных арендных квартир не уменьшается, а понемногу прирастает. Впрочем, этот сценарий был ожидаем, по крайней мере для меня. Так что я совершенно не удивлён, и о том, что количество свободных арендных квартир будет увеличиваться. Так вот, на что нужно обратить внимание: не на рост свободных арендных квартир, а первопричиной: посмотрите на индекс вакансий HeadHunter-а, видите, что происходит? Работодатели резко сокращают количество вакансий — их сейчас на 22% меньше, чем в прошлом году.  Из-за чего это происходит? Из-за всё еще высокой ключевой ставки, ибо компании-работодатели оптимизируются, а не развиваются. Разворот рынка аренды, несомненно, произойдёт. А произойдёт он, когда компании начнут брать кредиты на развитие бизнеса. И это случится при ключевой ставке около 12%.  Ну и стоит отметить, что этот разворот, скорее всего,  войдёт в историю рынка недвижимости Москв

С 1 марта 2026 года в России вступил в силу ГОСТ Р 72509-2026 «Отделочные работы. Требования к результатам работ». Для рынка новостроек это важный шаг — впервые на уровне национального стандарта зафиксированы единые критерии оценки качества отделки квартир. До этого момента оценка «чистовой» отделки во многом оставалась предметом споров: покупатель опирался на ожидания, застройщик — на внутренние регламенты. Теперь появляется общий ориентир. Что регулирует новый стандарт.Что это меняет на практике Для покупателей новостроек с отделкой это: Для рынка в целом — это шаг к стандартизации и снижению конфликтности. Мой профессиональный вывод Этот стандарт не решит все проблемы рынка. Но он вводит системность там, где раньше было слишком много субъективных оценок. Главный вывод для покупателей: если вы приобретаете квартиру с отделкой, обращайте внимание не только на маркетинговое описание, но и на формулировки в договоре. Наличие конкретного класса отделки с ссылкой на ГОСТ — это реальный и

Пока кто-то где-то продолжает спорить, сколько долларов прятать под матрасом, в Москве чиновники и юристы всерьёз столкнулись с юридическим анахронизмом — попыткой запретить наличные при сделках с недвижимостью. 27 февраля 2026 года Совет при президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства официально отказался поддерживать законопроект, который предусматривал жёсткие ограничения на расчёты наличными при купле-продаже жилья и других объектов недвижимости. Об этом заявил председатель Совета Павел Крашенинников. На первый взгляд это выглядит как аккуратное отступление от идеи борьбы с серой экономикой или отмыванием денег. На деле причина глубже, и она связана не столько с политикой, сколько с юридическими, экономическими и институциональными противоречиями. 1. Против прав граждан и основ гражданского права. Главный аргумент Крашенинникова прост, но болезнен для авторов законопроекта: ограничения наличных расчётов нарушают фундаментальные права граждан. Они меш

Иными словами, почему история 2005-2006 годов — лучший учебник для инвестора в недвижимость сегодня. Когда рынок движется быстро, прошлое становится нашим самым честным учителем. Вспоминаем один из самых ярких бумов столичной недвижимости — период 2005–2006 годов. И да, там был рост не «пары процентов», а почти трицифровой рост цен. Уже в 2005 году аналитики фиксировали рост цен на жильё в Москве, который никто не ожидал: динамика месячного роста порой достигала 3-4% и выше — это не норма, это аномалия для устойчивого рынка. Цены на квартиры в Москве в 2005 году выросли от 20% до 30% за год в зависимости от сегмента и района, несмотря на то, что многие прогнозировали стабилизацию или небольшой рост. 📊 В 2006 году ситуация вышла на совершенно другой уровень. По разным оценкам: ✔️ Вторичный рынок вырос до ≈88% годовых — за один год! (rmnt.ru) ✔️ Новостройки показывали рост цен порядка 70% и выше. (rmnt.ru) ✔️ Другие оценки приводят цифру роста ≈74% в среднем по рынку. (bsn.ru) Это не

В 2026 году рынок жилья в России вошёл в фазу структурного напряжения. С одной стороны — снижение доступности покупки для семей. С другой — рост финансовых и операционных рисков для застройщиков и дольщиков. Это не кризис «в лоб», но и не рынок покупателя. Ключевые факторы выглядят так: 1. Ипотека перестаёт быть массовым инструментом Объём выдачи ипотеки в 2025 году сократился примерно на 20%. Рынок удерживался за счёт льготных программ, которые в 2026 году ужесточаются. Например, семейная ипотека теперь ограничена одним льготным кредитом на семью. Ставки высокие, ежемесячный платёж растёт, вход в сделку усложняется. 2. Новых проектов становится меньше Дорогое проектное финансирование и осторожность девелоперов приводят к сокращению запусков. Переносы сроков ввода и снижение общего объёма строительства усиливают дефицит качественного предложения. 3. Региональный перекос усиливается В части регионов фиксируется переизбыток предложения. В крупнейших агломерациях — Москве и Санкт-Петербур

1️⃣Пары находящиеся в законном браке должны быть солидарными участниками заявки на Семейную ипотеку, а именно если например жена берет ипотеку на себя, как на основного заемщика муж в обязательном порядке должен выступать созаемщиком(даже если он не родитель ребенка) ❗️исключения: супруг не является гражданином РФ и если супруг учавствует в системе накоплений НИС(военная ипотека) 2️⃣ Дети подходящие под программу Семейной ипотеки в обязательно порядке должны быть прописаны с родителем-основным заемщиком по одному адресу 🔵если родители в разводе, ребенок должен быть прописан с тем родителем который оформляет Семейную ипотеку, второй родитель теряет возможность на данную программу с этим же ребенком 🔵если у родителя(ей) 2е детей подходщие по программе Семейная ипотека(это для регионов или ИЖС), то оба ребенка должны быть прописаны по адресу родителя-основного заемщика 🔵если родители в браке, но ребенок и родители с разными прописками, то Семейную ипотеку взять не получится, нужно буде

С 1 января ▪️Снижается размер субсидий банкам по льготной ипотеке на 0,5 п.п. ▪️Должен обновиться реестр городов по семейной ипотеке для покупки на вторичном рынке. ▪️Мораторий на взыскание с застройщиков штрафов за срыв сроков ввода больше не действует. Но есть нюансы - до конца 2026 года неустойка будет начисляться с момента окончания моратория, а не задним числом за весь период ранее действовавших льгот. А по ранее начатым исполнительным производствам отсрочка/рассрочка исполнения продлена до конца 2026 года. ▪️ЦБ сохранил макропруденциальные лимиты на покупку новостройки и вторички, но ввел более жесткие ограничения на ИЖС и нецелевые кредиты под залог недвижимости (их доля будет не более 20% и 15% от общего объема выдач соответственно). ▪️СФР должен будет уведомлять граждан после перечисления маткапитала по выбранному направлению. ▪️Налоги - НДС теперь 22%, - появились доп льготы на НДФЛ при продаже жилья для семей с двумя и более детьми и отменены льготы для иноагентов. ▪️Повыш

Думаю, кто интересуется уже заметили, как зашевелился рынок недвижимости Москвы. И это было предсказуемо: ключевая ставка — вниз, доходность по депозитам — вниз, объем стройки — вниз, а кол-во новых денег в экономике — резко вверх.  И вот нам правительство подкидывает еще и информацию о том, что семейную ипотеку с февраля 2026 модифицируют, причём в худшую сторону. Что в итоге произошло? Часть новостроек, с начала года, подорожали почти на 50%. Я почти весь год, начиная с февраля, в своих видео говорил «Если вы хотите купить, но пока не решились — сейчас самое время начать действовать. Ибо грядёт период мега-повышенного спроса, причём при минимальном предложении.», «лучшего времени для покупки квартиры чем сейчас не будет».  Эх, как же меня хэйтили в коментиях после этих видео. Ведь тогда мало кто верил, что такое может произойти. Но это произошло. И то, что произошло, — это, увы, не случайность, а доказуемая закономерность.  А теперь о новостях которые не так печалят, а местами

Аннуитетный платёж так выглядит «вкусно», потому удобен по фиксированному ежемесячному платежу.  А где же дёготь в этой бочке мёда? Аннуитетный платёж максимизирует процентные выплаты в первые годы.  Вы получаете медленное снижение основного долга, огромную переплату и высокий риск попасть в ловушку при продаже через 5-10 лет. Долг почти не уменьшился, а процентов уплачено на миллионы. Что такое аннуитет и почему банк забирает прибыль сначала? Аннуитет - равный ежемесячный платеж. Внутри него доля процентов максимальна в начале и убывает к концу срока. Первые годы 70-90% платежа уходит банку, 10-30% на погашение долга. К середине срока пропорции выравниваются. К концу почти весь платеж идет в тело долга. Остаток долга снижается медленно. На графике выплат "процентная шапка" доминирует до середины срока действия кредитного договора. На горизонте 5-10 лет (особенно при сроках растягивания ипотечного займа 20-30 лет) остаток долга остается высоким. Если при сроке ипотеки на 20 л

Лично я ожидаю, что ключевая ставка будет сохранена на текущем уровне 17%. Регулятор логично сделает паузу в снижении ставки из-за роста инфляционного давления последних месяцев, застоя инфляции на уровне около 8% и факторов, стимулирующих рост инфляционных ожиданий, включая повышение НДС и рост цен на бензин. При этом ранее летом и осенью ставка снижалась с 21% до 17%, но регулятор становится более осторожным в свете текущих экономических рисков. Впрочем, не исключается и небольшой сценарий снижения на 0,5-1%, но более вероятна именно пауза с нейтральным сигналом по дальнейшим действиям. Таким образом, ключевая ставка останется высокой с целью контроля инфляции и поддержания рубля, несмотря на давление на экономический рост. А как считаете Вы? Какие Ваши прогнозы по поводу ключевой ставки?